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房地產(chǎn)市場要回暖? 前7月房地產(chǎn)開發(fā)投資大增10.2%

江瀚視野 · 2018-08-16 10:01

  統(tǒng)計(jì)局14日公布,1-7月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資65886億元,同比增長10.2%。全國商品房銷售面積89990萬平方米,增長4.2%;全國商品房銷售額78300億元,增長14.4%。1-7月份,商品房銷售面積89990萬平方米,同比增長4.2%,增速比1-6月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積增長4.2%,辦公樓銷售面積下降5.8%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.3%。

  對于此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)行了深入的分析:

  1、開發(fā)投資

  今年前7月份全國房企開發(fā)投資同比增幅達(dá)到了10.2%,比預(yù)期的要好很多。開發(fā)投資數(shù)據(jù)應(yīng)該說是今年表現(xiàn)最好的數(shù)據(jù),好在兩點(diǎn)。第一、全國房地產(chǎn)銷售端管控如此嚴(yán)厲的情況下,供給端表現(xiàn)反而非常好,不但沒有下跌,反而處于高位。第二、開發(fā)投資數(shù)據(jù)依然位于兩位數(shù)的水平,這多少說明了一點(diǎn),即房地產(chǎn)開發(fā)投資表現(xiàn)略偏熱。類似數(shù)據(jù)的一個(gè)很重要因素在于,當(dāng)前對于閑置土地等查處比較嚴(yán)厲,同時(shí)各地也在積極督促房企開工,這會(huì)帶來開發(fā)投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較強(qiáng)勁,這利好補(bǔ)庫存工作的開展。

  2、新開工

  今年前7月全國新開工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò),達(dá)到了14.4%的水平??傮w上說近期幾個(gè)月新開工的節(jié)奏明顯加快。到了7月份甚至達(dá)到了29.4%的同比增幅。換而言之,當(dāng)前房企在新開工方面有較好的節(jié)奏。這和今年上半年很多房企銷售依然不錯(cuò)有關(guān),當(dāng)銷售資金到位后,房企自然會(huì)不斷加快新開工。即便是是三四線城市,實(shí)際上也在積極做新開工,尤其是部分城市依然是有較好的棚改政策紅利,新開工節(jié)奏加快,也是在積極補(bǔ)庫存,部分房企則是通過新開工來加快全年銷售業(yè)績的提升。

  3、土地購置

  今年前7月份全國土地購置面積同比增幅為11.3%。目前市場其實(shí)是有點(diǎn)分化的,或者說有新的特征。一方面是全國整個(gè)市場,類似土地購置方面的節(jié)奏是比較快的。另一方面是全國部分重點(diǎn)城市土地是有流拍的。所以客觀看待部分土地流拍的現(xiàn)象,同時(shí)積極看到全國大趨勢很關(guān)鍵。應(yīng)該說近期對于自有資金規(guī)模大的房企是有利好的,因?yàn)槠淠玫氐淖杂啥容^大。而對于過高依賴杠桿資金的企業(yè)來說,相對來說面臨管控的壓力較大。

  4、商品房銷售

  商品房銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好,目前全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)其實(shí)呈現(xiàn)出了U型的走勢,也說明市場降溫的特征減弱,而市場交易上升的可能性增加。今年前7月此類銷售數(shù)據(jù)同比增幅達(dá)到了4.2%的水平,這充分說明了一點(diǎn),即當(dāng)前全國房屋銷售還是有一定的反彈空間的。在目前如此嚴(yán)厲的管控政策下,此類數(shù)據(jù)反彈,多少也說明一點(diǎn),即市場需求非常強(qiáng)勁。尤其是下半年隨著預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏的放緩,以及去年低基期值的影響,預(yù)計(jì)后續(xù)市場銷售還是可以保持正增長的、相對強(qiáng)勁的態(tài)勢。

  5、待售面積

  待售面積的市場數(shù)據(jù)非常有規(guī)律,今年7月底待售面積同比跌幅為14.3%,這多少說明了一點(diǎn),即全國房地產(chǎn)市場的庫存規(guī)模是越來越少。但是從此類同比跌幅數(shù)據(jù)看,是不斷在收窄,換而言之,庫存越來越少,但下滑的速度是放緩的。所以當(dāng)前應(yīng)該是去庫存的末尾階段。全國去庫存的重心應(yīng)該是包括東北、山西、內(nèi)蒙、山西、云貴、甘肅等省市區(qū)域。而其他城市的庫存規(guī)模其實(shí)不大,應(yīng)該切換到補(bǔ)庫存的戰(zhàn)略上來。

  6、到位資金

  應(yīng)該說今年維持一個(gè)資金小年的特征,但是上下半年的強(qiáng)弱程度并不一樣。從今年前7月的資金數(shù)據(jù)看,房企到位資金的同比增幅為6.4%,這說明了一點(diǎn),即隨著降準(zhǔn)政策、央行和財(cái)政部相對積極穩(wěn)健的政策釋放等,下半年資金壓力會(huì)小一點(diǎn)。后續(xù)若是銀行加快進(jìn)行房貸的發(fā)放,實(shí)際上房地產(chǎn)企業(yè)還是會(huì)有一些新的機(jī)會(huì),或者說到位資金狀況也會(huì)改善。近期各地土地流拍的現(xiàn)象,或也會(huì)引起重視,進(jìn)而未來會(huì)在房企資金面上有新的政策,換而言之,部分房企下半年資金面會(huì)寬松,這是利好拿地和企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的。

  7、房價(jià)

  全國商品房前7月的價(jià)格進(jìn)入到了8700元以上的水平,即為8701元。相比前面6個(gè)月8678元的水平,上漲了23元。類似上漲幅度相對還是小的。所以從這個(gè)角度看,7月份其實(shí)還是有一波房價(jià)管控的內(nèi)容的。當(dāng)然房價(jià)還在上漲,所以過多觀望的市場情緒并沒必要。購房者其實(shí)應(yīng)該認(rèn)識到,當(dāng)前市場的價(jià)格還處于擠泡沫的階段,多少也說明房地產(chǎn)市場還是處于管控之中的。從購房的角度看,一手房要警惕下半年類似金九銀十階段反彈的風(fēng)險(xiǎn),從部分城市看其實(shí)是反彈的。而類似此前炒作比較多的廈門房價(jià)暴跌等,只是個(gè)別樓盤現(xiàn)象。全國大趨勢依然維持看漲態(tài)勢。

編輯:劉群

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