2024年4月30日，中共中央政治局會(huì)議召開，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，去庫存成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)。同日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求根據(jù)商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，通過調(diào)控土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)。因此，本文將從土地供應(yīng)的角度來分析房地產(chǎn)行業(yè)去庫存對(duì)水泥需求的影響。

一、全國土地供應(yīng)收縮，水泥需求承壓

2021年以來，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，國內(nèi)土地市場持續(xù)大幅萎縮，供求規(guī)模僅有過去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份，全國住宅用地供應(yīng)規(guī)模為9667萬平方米，同比減少約25.9%，降幅仍然較為明顯。

具體來看，1-2月國內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模同比略有增長；3-4月各地推地力度減弱，土地供應(yīng)規(guī)模不及去年同期水平，降幅約在3-4成之間；5月份，盡管在季節(jié)性因素影響下，土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比略有增加，但受政策限制，同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至4成以上。

圖1：全國住宅用地供應(yīng)規(guī)模及變化情況（萬平方米、%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

土地供應(yīng)縮量既是過去房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的結(jié)果，也是制約未來房地產(chǎn)施工規(guī)模的核心因素?，F(xiàn)階段，房企拿地普遍較為謹(jǐn)慎，地方政府化債任務(wù)又限制了城投托底拿地的行為，加之中央重提去庫存，國內(nèi)土地供應(yīng)受到多重約束，住宅用地供應(yīng)規(guī)模將進(jìn)一步收縮。因此，短期內(nèi)地產(chǎn)端水泥需求總量仍然不存在出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

另外，根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年1-5月全國政府性基金預(yù)算收入為16638億元，同比下降10.8%。其中，國有土地使用權(quán)出讓收入為12810億元，同比下降14.0%。在土地供應(yīng)規(guī)模收縮的背景下，地方政府財(cái)政收入隨之減少，財(cái)政收支壓力將對(duì)基建項(xiàng)目開工產(chǎn)生負(fù)面影響，從而拖累基建端水泥需求。

二、超八成省市土地供需走弱，冀豫兩省降幅較為明顯

分省份來看，江蘇、山東、河南以及河北是土地供應(yīng)大省，2023年住宅用地供應(yīng)量均在4000萬平方米以上，占全國宅地供應(yīng)總量的比例分別為11.1%、9.4%、7.0%和6.9%；其次是四川、湖北、浙江、安徽、貴州、湖南以及江西等省份，住宅用地供應(yīng)規(guī)模普遍在2000-4000萬平方米之間，占比約為4.8%-6.0%左右；國內(nèi)其余省市住宅用地供應(yīng)量均在2000王平方米以下。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)去庫存背景下，政府控制土地供應(yīng)規(guī)模可能將會(huì)對(duì)江蘇、山東、河南以及河北等省份水泥需求產(chǎn)生相對(duì)較大的影響。

圖2：2023年國內(nèi)各省市住宅用地供應(yīng)量占比（%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

2024年1-5月，全國30個(gè)省市當(dāng)中，住宅用地供應(yīng)量同比減少的有26個(gè)，住宅用地成交量同比減少的有25個(gè)，占比均超過8成。由此可見，2024年國內(nèi)土地市場仍然延續(xù)供需雙弱的趨勢。

在土地供應(yīng)方面，山東、河北、江蘇以及河南繼續(xù)占據(jù)住宅用地供應(yīng)量的前四位，但供應(yīng)量同比均有所減少。其中，河南和河北住宅用地供應(yīng)減量相對(duì)明顯，同比降幅分別達(dá)到17.7%和40.1%。

從土地成交率來看，全國住宅用地出讓平均成交率（住宅用地成交量/住宅用地供應(yīng)量）為73.2%。在土地成交量高于全國平均均線的省市當(dāng)中，成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省，住宅用地成交率分別為71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低說明當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過剩，政府存在主動(dòng)縮減供應(yīng)量的可能性。

表1：2024年1-5月各省市住宅用地供應(yīng)及成交情況（單位：萬平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

從商品住宅去化周期來看，珠海和東莞市場商品住宅去化周期超過36個(gè)月，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，土地供將應(yīng)受到限制；常州、北京以及長春等23個(gè)城市商品住宅去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月之間，需要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則確定土地出讓面積上限；成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18個(gè)月以下，土地供應(yīng)可由當(dāng)?shù)卣灾黛`活調(diào)控。

由此可見，目前區(qū)域中心城市商品住宅去化情況普遍好于周邊城市，長三角、成渝以及關(guān)中平原城市群的商品住宅去化情況整體好于京津冀、珠三角以及東北等區(qū)域。因此，京津冀、珠三角以及東北地區(qū)受到政策約束的可能性較大，土地供應(yīng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)更為明顯的縮量，拖累當(dāng)?shù)厮嘈枨蟆?/p>

圖3：2024年5月全國30個(gè)大中城市商品住宅去化周期（月）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

三、總結(jié)

自房地產(chǎn)周期下行以來，國內(nèi)土地市場持續(xù)萎縮，成為水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份開始，政府重提房地產(chǎn)去庫存，將會(huì)從供應(yīng)角度進(jìn)一步推動(dòng)土地市場規(guī)模收縮。現(xiàn)階段，國內(nèi)各省市房地產(chǎn)和土地市場存在較為明顯的分化現(xiàn)象。河北、河南等省份本身存在土地供應(yīng)過剩的壓力，加之所在區(qū)域的中心城市商品住宅去化周期相對(duì)偏長，受政策影響較為明顯，土地市場收縮幅度將大于國內(nèi)其他區(qū)域。因此，房地產(chǎn)去庫存政策預(yù)計(jì)將對(duì)上述區(qū)域水泥需求形成一定的壓力。